坏消息不断,青岛这里的楼市迎来至暗时刻

时间:2021-04-20 18:03:21 来源:互联网 热度: 作者: 佚名 字体:

我们先想一个问题,新区最怕什么?

每一个新区的成立,背后都有一股政治力量在推动。在新区尚未建成、尚未发展成熟的时候,一旦政策撤力,新区将面临半途而废的结局。

青岛的新区很多,数一数也有十多个了;而青岛只是一个二线城市,显然支撑不了这么多新区同时发展。

过去几年中,个别新区的朋友应该感受到了政策撤力后大项目推进的缓慢、经济人口引进的停滞不前和房价的上涨无望。

高新区作为青岛各大新区中的佼佼者,曾经备受各界宠爱,却依然在上周遭遇了两个坏消息的冲袭,迎来了成立以来的至暗时刻。

这两个坏消息对高新区影响几何,高新区的房子还能不能买,正是本文要分析的。

01 红岛站到底有没有烂尾

这两天红岛火车站烂尾的消息甚嚣尘上,我没有写相关的文章,一直在等官方的回应。

我们先捋一捋这件事的前因后果。

红岛站的规划本意是好的。这个区域附近的大项目有:济青高铁、青兰高速、地铁8号线、红岛站等。

为了配合胶东机场的交通需求,青兰高速要改建,在红岛站的地方要南移30米。

这就给了红岛站机会。红岛站承载了很多梦想:青岛市第一大火车站,国内首个海景铁路车站,融合铁路、地铁、公交、出租车等多种形式的大型综合性交通枢纽。为了实现这些梦想,红岛站要尽可能的往南建。

所以红岛站设计、建设时就紧邻现有青兰高速,中间的距离只有10米。就这样,红岛站一边建设,一边等待青兰高速的南移。

2018年12月,济青高铁建成通车了,红岛火车站没有通车;2020年12月,地铁8号线建成通车了,地铁红岛站没有同步通车。原因就是“红岛火车站站房主体建筑距离青兰高速公路北边缘10米,不符合《公路安全保护条例》等有关规定”。

红岛站等到黄花菜都凉了,青兰高速却因为拆迁问题迟迟不能开工。另一方面,省内高速都归山东高速集团管理,看来当年青银高速青岛市区段免费、跨海大桥与环湾路衔接的经验教训还是不够深刻。

对于红岛站为什么迟迟不能通车,公众得到的解释一直都是正在建设、尚未建成,至于为什么没有建成就不得而知了。

所以,在今年3月17日国铁济南局对红岛站站房组织验收检查并在上周爆出不能通车原因后,舆论哗然。

舆论的指向有两点,一是红岛站当初规划时为什么不往北30米,二是高新区楼市凉凉了。

对于第一点,我只能说当初的规划确实有点草率,大家都知道红岛、河套那边的村庄拆迁有多困难,把红岛站这么重要的大项目寄希望于未来的拆迁,有点欠思量。对于第二点,我将在文末进行分析。

红岛站的“绯闻”火起来后,据青岛日报的报道官方是深夜做出回应:网民反映的“红岛站是烂尾工程”不属实。目前,红岛站绝大部分工程已完成建设,部分工程项目还在推进中。市交通运输局会同青岛交通发展集团,按照市ZF确定的2021年6月开工建设总目标……有序推进管线迁改、征地拆迁等工作……根据改扩建方案,青兰高速公路红岛火车站区域段将整体向南移30米……同步推进红岛站站房南侧主体工程建设,为尽早开站提供条件。

就在我昨天将要写完本文时,看到了另一则新闻:4月4日至14日,按照市发展改革委的要求,市工程咨询院先后组织召开了《青兰高速公路双埠至河套段改扩建及连接线工程(青岛新机场高速公路二期工程)可行性研究报告》、《蓝谷至胶东国际机场快速通道工程项目建议书》评估会议,为两个项目加快落地奠定了重要基础。看来青兰高速难移工程确实要开始了。

再说明一下,烂尾的定义是,事物或事件中途夭折或草草收尾。以此来评判,红岛站不算是烂尾,只能说是严重滞后。而且,什么时候能通车还是未知数。

02 九号线还经过高新区吗

高新区的居住区集中在中片和东片,已通车的地铁8号线却在西片,中片和东片的公共交通急需改善。

说起高新区的楼市,大家的第一感觉就是入住率低。入住率低与公共交通密切相关,原来纵向穿过高新区中片的9号线将对高新区的交通、居住、产业带来重大的影响。

就是这样一条重要的线路,最近却传出只有海西村到后金社区段,高新区段被砍了。

舆论又是一时哗然。不管是官方还是小道消息,9号线都经过高新区,并且很有可能被纳入青岛三期地铁规划里,这是很多在高新区买房居住者的精神支柱。

9号线高新区段被砍的消息传出后,在高新区买房的为了房子担忧,没买房的有点不敢在高新区买了,更严重的是大家对官方的公信力提出了质疑。

9号线对高新区楼市的支撑作用远大于红岛站,红岛站牵涉到远距离出行,日常用途不大,再不济还可以去不远的青岛北站、胶州北站坐车;9号线地铁建成了却是可以天天坐的,对房价的带动作用非常明显,要不怎么会有“地铁一响,黄金万两”的叫法。

另一方面,已建成通车的1号线、8号线经过城阳区的中部、西部,三期规划中的15号线位于城阳的东部,9号线若有高新区段的话,将把城阳西、中、东连接起来,对于北岸城区的发展至关重要。

9号线高新区段如此牵挂人心,昨天终于得到了官方的回复:

对于9号线高新区段被砍掉的消息,官方的回复是:目前三期建设规划正在上报相关部门审批阶段,需经过专家评审、相关部门会审等多道程序才能批复,9号线最终方案以相关部门批复为准。为更好的服务高新区东片区,青岛市已启动新版轨道交通线网规划修编工作,优化高新区线路,以满足市民的公共交通出行需求。

这种回复四平八稳,看不出什么有用信息。其中“为更好的服务高新区东片区,青岛市已启动新版轨道交通线网规划修编工作,优化高新区线路,以满足市民的公共交通出行需求”颇耐人寻味。

相信9号线高新区段被砍掉的消息不是空穴来风,官方的答复也表明9号线高新区段至少还没有最终被否掉。

我个人认为,9号线作为三期规划里北岸城区唯一一条横向线路,脱离北岸城区的地理中心——高新区是不合理的,不利于城阳区、北岸城区的综合发展。

03 高新区的房子还能买吗

红岛站、9号地铁是青岛大项目一贯失水准的一个表现。青岛的飞机场转场、沧口飞机场搬迁、老胶济铁路线拆除、中国数都的烂尾转让、青岛北站周围的绿化建设、红岛新科技馆的建设等大项目多是命运多舛。

前面说过,新区最怕的是政策撤力。政策一撤力,别说是楼市,就是经济都发展不好。

所以,我们不能单独看这两个坏消息对高新区楼市的影响,而是要透过现象看本质,看看高新区还能否获得政策的宠爱。

我在《四大信号力证,青岛区域发展重心或将转移!》一文中写过,十四五期间青岛发展重心可能会北移,高新区是其中重点之一。

大方向上,我感觉高新区并没有“失宠”。所以我认为红岛站的坏消息更像是一个偶然事件,9号地铁才是能起到重要作用的一点。9号线高新区段若被砍,对高新区的经济和楼市是一个很大的利空。

按照以前的新闻报道,青岛地铁三期规划将于今年上半年通过批复,让我们拭目以待。

我以前说过,高新区除了地铁之外,还有众多的学校、大项目,有大青岛地理中心的位置,有青岛各区域中最低的新房库存去化周期,一条地铁的失去虽然影响很大,但不足以改变高新区的大环境、大趋势,高新区的房子仍是值得买的。